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北京乐多港重新定义商业综合体 业态再升级

发布时间:2020-05-22 22:22:05 已有: 人阅读

  在购物中心遇到沙滩、蓝鲸和鱼群,是怎样一种体验?当郑和下西洋和探秘十三陵出现在环球影城式的主题公园,有什么不一样的感觉?在绿茵河畔的室外泡池享受如舒缓音乐般的慢生活,会带来多么恬静的生活方式?乐多港假日广场在下一个春天会一一给出答案。

  作为家庭与工作之外的“第三生活空间”,休闲购物场所在人们生活中扮演着越发重要的角色。伴随着社会多元化及消费升级趋势的演变,人们对购物中心的需求早已不再局限于传统的购物,而是更加注重互动、体验与社交。正是在这种形势下,京能集团重金打造了融合商业、旅游、文化的新型综合体——乐多港假日广场。

  “五一”假期前的一个下午,在位于昌平的乐多港假日广场项目办公区,行事低调的京能集团副总经理、北京乐多港发展有限公司董事长李育海如约接受了北京商报记者的采访。两个多小时的采访,乐多港的领军人物充分展现了随和、坦诚、坚定的个人魅力,更为重要的是,这位“70后”企业家身上体现出来的实业精神让我们对首家跨界商业综合体的未来充满期待。

  北京商报:根据规划,乐多港假日广场项目将是融合商业、旅游、文化的跨界综合体项目。请您详细介绍一下这三个板块的情况。

  李育海:乐多港假日广场是大型商业旅游文化综合体,项目地处黄金旅游线路八达岭和十三陵门户区,京藏高速以北、旧西路以西。由奥特莱斯、温泉度假酒店和高科技主题乐园三大板块构成。

  项目总体用地约40万平方米,建设用地约25万平方米,总建筑面积约30万平方米。其中,奥特莱斯购物中心占地面积11公顷,建筑面积16万平方米;万豪温泉度假酒店建筑面积达到8万平方米;高科技主题乐园建筑面积8万平方米。集合商业、温泉度假酒店和文化主题乐园三个业态,真正做到吃、住、游、乐、购的体验式服务,是满足不同客群和不同消费者需求的综合体。

  北京商报:城市综合体被称为“城中之城”,大型商业综合体在功能选择上会根据城市经济特点有所侧重。乐多港为什么会选择商业、旅游、文化这三个业态的组合?

  李育海:从北京市场而言,目前无论是商业还是度假产品,形式都略显单一,为打造一个集商业、旅游度假、文化产品为一体的综合项目提供了背景。而昌平作为旅游大区,每年的游客接待量超过2000万人,仅十三陵、八达岭两个旅游景区的接待量就达到1000万人。但事实上,昌平旅游产业正需要更新换代,目前昌平旅游更多的是依靠历史遗迹和自然景观,没有二次消费,客人留不下,浪费了客流带来的消费拉动能力。同时,从昌平的旅游发展来看,在黄金线路上需要有商业业态来满足其旅游规划。所以我们选择了在昌平的黄金旅游线路上做商业、旅游、文化三个业态的组合。

  而对于这三类业态具体项目的选择,我们也进行了考究。相比于城区的购物中心,奥特莱斯更适合郊区购物环境;酒店方面,昌平现有的温泉度假酒店普遍为2006年前后建立的,产品落后并需要更新,这就给了我们发展温泉度假的机会;对于文化主题游乐园而言,北京现有的主题公园更多偏向室外的游乐设施,不太完全符合北京的气候条件,到了秋冬季游客的接待量就变得很有限。我们考虑到不同业态对于区位、气候的特点,选择了这三个业态的组合,最大程度地发挥项目所在的地理区位优势。

  北京商报:对于商业项目来说,位置往往被认为是成败的重要因素。从地理位置和交通便利角度,乐多港项目有哪些区位优势?

  李育海:乐多港择址昌平西关环岛西侧2公里处,紧邻京藏、京包高速和建设中的城铁昌平轻轨,便利的交通优势能支撑满足商业、游乐、酒店的大客流量需求。另外,北京市政府将特设高速公路专用出口及轻轨站来为乐多港引入客流。在地理位置上,乐多港位于八达岭-十三陵黄金旅游线上,拥有明文化旅游景区庞大客源,若能充分发挥综合体的功能及特点,可以吸引大量的潜在游客。

  北京商报:乐多港要打造全客层的消费,请您具体解释一下“全客层”。未来我们的客人会是什么样的人群?项目辐射区域和消费定位是什么样的?

  李育海:我们有四大目标客群定位。首先是北京市民的郊区度假,目前在北京郊区缺少真正能够满足首都定位商业旅游文化的综合体,北京市民在选择周末郊区度假游的时候除了自然风景和历史景观外,能够拥有体验式并满足不同需求的目的地很少,产品也相对单一,乐多港的综合体形式能满足的多个需求。其次是购物度假游,辐射京津冀、山西和内蒙古五省市,以奥特莱斯商业购物及高科技主题乐园为客源吸引支撑。第三类则是黄金旅游线路的中高端旅游客群,包括入境游客人,而乐多港吸引他们的就是国际化的温泉度假产品和八达岭长城、明十三陵充分结合,同时,万豪酒店集团的会员体系来提供境外团队入住人群。此外,周边的高校学生客流也是奥特莱斯和主题乐园的重要消费人群。

  在客层分布上,奥特莱斯以女性及白领为主,温泉度假比较适合中老年人的需求,主题乐园的内容则是满足5-60岁的所有年龄阶层,对于家庭度假,老中青三代都能各取所需。

  北京商报:十多年前,奥特莱斯对于国内消费者来说很新鲜。时至今日,全国大量的奥特莱斯涌现,与他们相比,乐多港的奥莱商业区有什么优势?

  李育海:有别于传统奥特莱斯,乐多港假日广场的优势体现在四大方面。首先是丰富的配套,乐多港是汇集室内主题乐园、五星级温泉酒店于一体的联动消费型休闲旅娱商业综合体。当前,传统百货业受到电商较大的冲击,纷纷转型购物中心,郊区的购物中心就是奥特莱斯。每个购物中心项目都希望打造体验式的购物环境,但也有诸多条件限制,比如投资能力够不够、配套项目是否符合区域资源禀赋等。

  同时,乐多港的奥莱是以主题化的形式呈现。目前中国的奥莱多以建筑形式来区分,例如欧式小镇、闭合式购物中心等,但没有真正把文化元素纳入进去。我们把奥莱作为游乐园的一部分融入了主题,以海洋文化做了全景式的包装,从内到外的建筑风格到产品设计都体现出同一个主题概念。

  而回到北京市场来说,受北京气候条件影响,冬冷夏热,这就需要充分地考虑顾客购物的舒适程度。乐多港结合气候特点,做了街区式购物、集中式购物、封闭式购物于一体的购物环境,可以在不同气候和时间段做出不同的选择。

  最后,就是我们的奥莱体量足够大,建筑面积达到16万平方米,在此基础上,我们配套了1万多平方米的餐饮面积,一站式购物和餐饮能增加更多的选择性和体验感。

  北京商报:据了解,乐多港项目的温泉酒店板块委托万豪酒店管理。与周边的一些温泉酒店或度假区相比,乐多港温泉酒店的升级换代具体体现在什么地方?

  李育海:通过调研发现,目前乐多港周边的其他温泉度假酒店投入使用时间较早。对此,我们对产品和管理都进行了革新。在产品设计上,我们严格按照国际五星标准打造,并引入了南方度假的概念,大堂、室内外泡池和房间设计更偏向回归自然,营造一种“简约居、轻美食、慢生活”的休闲度假方式。对于管理方式的选择,乐多港与万豪的合作,可以发挥国际酒店管理公司的先进经验,最大限度地满足市民需求,实现郊区温泉度假产品和酒店业的更新换代。

  北京商报:主题游乐场项目借鉴了美国环球影城的元素,同时融合了中国文化,是国内首家全新高科技主题游乐园,能否具体介绍一下?

  李育海:我们在设计游乐园的时候也考虑到北京现有的游乐场地的现状,整体来说,为顾客提供体验式的游乐产品很少。所以我们考虑到,若要完全发挥我们的区位优势,需要先把气候所带来的问题规避掉,保证满足一年四季的运营。乐多港将全开放式及避雨屋顶式游艺区域结合,可以不受天气及季节影响。

  对于文化主题的包装,不仅是主题概念的包装,还需要有能够真正展示、互动参与的文化内容。环球影城就是参与性很高的主题乐园。我们在此基础上,考虑自身城市因素和所在地理位置的文化特点,将北京传统文化、长城文化、明十三陵文化等融合形成主题纳入主题乐园的设计,形成特色鲜明的全新娱乐目的地。

  北京商报:我们知道,国内消费市场近几年的发展遇到了一些困难,不少商业企业面临严峻的经营形势,消费市场迎来了发展新常态。乐多港有没有一些经营策略或举措上的准备?

  李育海:乐多港假日广场项目的总投资达到了40亿元,当时在设计这个项目时提出了三位一体、优势互补的概念,并考虑到每个业态配置的占比情况。反复论证后发现,各业态既要满足经营定位和消费需求,还要结合文化旅游地产的特点,更多地去依靠酒店和奥特莱斯及主题乐园的功能组合创新,提升乐多港商业价值。

  北京商报:京津冀协同发展已经成为国家战略,而北京也在疏解一些城市功能和相关产业,构建高精尖的新经济结构。在您看来,区域协同发展和首都城市功能疏解会给乐多港项目带来哪些机遇?

  李育海:今年以来,“京津冀协同发展”、“疏解非首都核心功能”成为北京城市经济发展的热门话题。我认为对于乐多港来说,主要还是客群的机遇。文化产业园区、工业园区等大型企业的转移和开发及高校的建设能给昌平带来不少客流,而这些外移的非核心功能区的产业项目同时也需要基础公共配套。而乐多港假日广场作为商业旅游文化的综合体项目,正是城市功能疏解过程中新城和副中心建设所需要的。若需要解决住宿我们有万豪酒店,需要购物餐饮我们则有奥特莱斯。乐多港相当于在新城建设和首都功能疏解的过程中提前做了先行者,同时也能为项目带来客流和效益。

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